Несмотря на действие моратория на отчуждение земельных участков сельхозназначения, приобрести пай в Украине — дело техники
Эксперты утверждают, что если бы не действие моратория на куплю-продажу сельхозземель, приток капитала как в украинское село, так и в строительную отрасль Украины мог бы быть большим. Напомним: мораторий был введен с 1 января 2002 г. Согласно последнему законодательному запрету, он может быть отменен с 1 января 2009 г. Но только при условии принятия законов о рынке земель и о государственном земельном кадастре. Впрочем, эксперты утверждают, что принять эти законопроекты до конца года парламент не успеет. “Запрет на продажу сельхозземель снимут нескоро. Потому что ни одна политическая сила не хочет вызывать на себя огонь всех оставшихся”, — считает Андрей Мартын, заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального аграрного университета Украины.
“Главный аргумент противников отмены моратория — это вероятность скупки земель и создания так называемых латифундий. Однако в разных версиях поданных в парламент законопроектов о рынке земель предполагается установление ограничений на владение земельными участками. Эти ограничения колеблются от 100 га до 500 га в одни руки”, — недоумевает Андрей Кошиль, президент “Земельного союза Украины”. По его словам, при решении вопроса об отмене моратория также необходимо учесть, что владельцы земельных участков — это преимущественно пожилые люди, которые не могут обрабатывать выделенный им пай и хотели бы его продать. К слову, г-н Мартын полагает, что если учитывать только эту категорию граждан, теоретически в Украине “на пороге рынка” уже стоят 5-6 млн га наделов. То есть это та земля, которую собственники будут готовы продать сразу после отмены моратория.
В свою очередь, противники отмены моратория переживают, что в случае открытия рынка сельхозземли будут скупаться за бесценок. По приблизительным оценкам, цены на землю после отмены моратория могут составить $300-600 за 1 га. “Обычно цена выкупа соответствует десятикратному арендному платежу. А сейчас арендная плата составляет $30-60 за 1 га. Конечно, цена будет расти, но примерно через два года после отмены моратория”, — считает Анна Дудченко, аналитик инвесткомпании “Конкорд Капитал” (г.Киев; инвестиционно-банковские услуги; с 2004 г.; более 200 чел.).
Впрочем, как уверяют представители отечественного бизнеса, действие моратория в Украине отнюдь не мешает приобретать сельхозземлю тем, кто в ней действительно заинтересован. “Конечно, запрет на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения есть. Но там, где ее очень надо купить, например, возле Киева или других больших городов, продажа сельхозземель идет полным ходом. В пяти околокиевских районах, а именно в Броварском, Киево-Святошинском, Вышгородском, Обуховском и Бориспольском, уже более 80% земель сельхозназначения, как минимум, раз сменили своих собственников”, — констатирует г-н Мартын.
Единственное неудобство, которое могут испытывать инвесторы при покупке земли в обход моратория, — это дополнительные расходы на покупку корпоративных прав, услуги хороших юристов (как любят шутить сами работники Фемиды, юристы, которые придумывают мораторий, работают в Украине на зарплату в 5 тыс.грн., а юристы, которые придумывают, как его обойти, — на зарплату в $5 тыс. — Ред.), а также взятки местным чиновникам.
БИЗНЕС неоднократно писал о способах обхода моратория (см. №19 от 13.05.02 г., стр.11; №5 от 29.01.07 г., стр.26-28). Они начали появляться сразу после его вступления в силу. Сегодня для отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения в Украине в основном применяются несколько судебных схем. Например, земля приобретается по решению третейского суда путем взыскания имущества для обеспечения долга. Кроме того, для долгосрочного пользования землей сейчас начинают использовать механизм эмфитемзиса, прописанный в Гражданском кодексе Украины (о других схемах обхода моратория см. также “Юристы…” на стр.74).
Не проблема обзавестись украинской земелькой и для иностранцев. Для этого им всего лишь нужно создать компанию в Украине. “В действительности таких компаний нужно две. Первая создается непосредственно иностранцами, а вторая компания создается первой (так называемая “двойная корпоративная структура”). После выполнения таких процедур вторая компания приобретает земельный участок. В результате, являясь собственником корпоративных прав в созданных компаниях, иностранец фактически выступает собственником земельных участков”, — объясняет Александр Субботин, партнер юридической компании “Тарасов и партнеры”. Также, как уже упоминалось ранее (см. стр.69, 70), иностранцы могут скупать корпоративные права в уже существующих агрохолдингах, у которых есть право аренды земельных паев.
В целом, как справедливо заметил г-н Субботин, инвесторам главное помнить, что под мораторий подпадают только паи первичных владельцев (тех, кому государственный акт выдан на основании выделения пая). “Все остальные земельные участки сельскохозяйственного назначения находятся в свободном обращении и могут отчуждаться их собственниками без каких-либо ограничений”, — делает важный акцент юрист.
Юристы — о схемах обхода моратория
Станислав Герасименко (42),
старший юрист юридической компании Arzinger&Partners (г.Киев; в Украине с 2002 г.; более 80 сотрудников, из них более 50 юристов):
— Наиболее интересными для потенциальных покупателей являются способы покупки земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под запрет пп.“б” п.15 Переходных положений Земельного кодекса Украины. Внимательное прочтение Закона позволяет выделить следующие варианты, не подпадающие под мораторий:
покупка земельных участков для ведения ОСГ, которые были получены не через выделение земельного пая, а напрямую из земель государственной собственности (земель запаса). Покупка таких участков несет наименьшие риски. Однако таких участков немного, а их площадь не превышает 2 га;
мена земельных участков. При этом не требуется соответствие их целевого назначения и (или) размеров. То есть участок размером 2 га с целевым назначением для ведения ОСГ или для ведения товарного сельскохозяйственного производства можно обменять на приусадебный участок площадью 0,1 га. Если все это подкрепить соответствующими актами экспертной оценки земельных участков, схема становится вполне приемлемой и не имеющей риска;
проверенная схема с предварительными договорами, которые привязываются к моменту вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель;
получение земли в наследство. Возможны варианты как с прямо предусмотренным законодательством наследственным договором, так и с комбинацией предварительного договора, договора пожизненного содержания и завещания;
при наличии доверительных отношений с местными органами власти возможен вариант изъятия приглянувшегося покупателю земельного участка (по согласованию с продавцом) для общественных нужд с последующим изменением целевого назначения и продажей “нужному покупателю”.
Александр Субботин (28),
партнер юридической компании “Тарасов и партнеры” (г.Киев; с 2008 г.; 5 чел.):
— Мне известны несколько типичных схем обхода моратория:
деление пая на несколько земельных участков, после чего на оформление на каждый участок в отдельности нового государственного акта. Полученные в результате участки уже не имеют статуса паевых земель и могут быть проданы;
обмен пая на такой же пай. Считается, что после выполнения подобного обмена пай теряет свой статус первично выделенного, именно поэтому его можно отчуждать;
деление имущества супружескими парами. Известно, что нажитое за время супружеской жизни имущество является совместной собственностью супругов, а деление такой собственности возможно при их разводе. Для осуществления такой схемы оформляются фиктивные разводы с делением паев. Как и во втором случае, после деления пай теряет статус первично выделенного и может быть продан.
Анна Мадай, Елена Романюк, business.ua
